Главная | Ипотека в гражданском законодательстве

Ипотека в гражданском законодательстве


Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом залогодателем и должником по основному обязательству не считаются ипотечными. Специфика ипотеки определяется ее предметом. По общему правилу, договор об ипотеке может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Похожие статьи

Ипотека получила наибольшее распространение при залоге недвижимости и земельных участков. Но предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права в частности, право аренды недвижимого имущества , за исключением требований, неразрывно связанных с личностью.

Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т. Он может быть прекращен по решению судебного органа, по соглашению сторон или в связи с переходом права собственности на залоговое имущество.

Проблемы законодательного характера существуют в отношении процесса реализации залогового предмета при неисполнении должником кредитных обязательств. Существует два возможных оснований для инициирования такого процесса: Возможность достижения соглашения о взыскании имеет ряд преимуществ, позволяя соблюсти интересы всех участников договорных отношений.

Реализация залогового имущества проводится на торгах в порядке установленным законодательно или специальным образом. В первом случае организация торгов осуществляется в соответствии с исполнительными документами.

При этом ГК прямо не указывает возможность использования механизма торгов в отношении области залоговых сделок. В связи с этим в настоящей работе предпринята попытка детального изучения одного из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств - ипотеки залога недвижимого имущества , как публично - правового института.

Широко используемая ранее неустойка как один из основных способов обеспечения исполнения обязательств в настоящее время стала практически полностью неэффективной. В данной ситуации неизмеримо возросла роль залога, и, прежде всего с использованием в качестве его предмета недвижимого имущества. Недвижимое имущество, как правило, имеет большую стоимость и длительный период износа, что позволяет ему сохраниться в том же виде весь период действия обязательства, средством обеспечения которого является залог данной недвижимости.

Причём согласия залогодержателя не требуется. В проекте закона об ипотеке содержится развитие этой нормы: В случае, если залогодатель нарушил запрет или условия, предусмотренные предшествующим договором об ипотеке, последующий договор может быть признан судом недействительным по иску предшествующего залогодержателя, независимо от того знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или таких условиях.

Однако, в проекте закона об ипотеке есть, на мой взгляд, возможность для залогодателя отказаться от возмещения убытков последующему залогодержателю если будет доказано, что последний мог получить сведения о предшествующих ипотеках из данных о их государственной регистрации. Учитывая то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер, такая норма является, по меньшей мере, лишней.

Очевидно, что регистрация последующей ипотеки осуществляется в том же порядке, что и предшествующие ипотеки, а в последующем договоре об ипотеке делаются отметки о всех регистрационных записях предшествующих ипотек того же имущества. Но возможно возникновение ситуации, когда срок обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, наступает раньше, чем по предшествующему договору.

В этом случае допускается одновременное обращение взыскания по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой. ГК РФ посвящает этому главу 24 ст. Перемена лиц в договоре об ипотеке производится с соблюдением общих требований Гражданского Кодекса и в частности статей - Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту его перехода, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если при уступке другому лицу своих прав по кредитному договору или иному обеспеченному данной ипотекой обязательству залогодержатель не переуступил тому же лицу свои права по соответствующей закладной, договор ипотеки прекращается и закладная утрачивает силу.

Уступка залогодержателем своих прав по закладной другому лицу означает и одновременную уступку тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору или иному основному обязательству. Она должна осуществляться путём совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. В статье ГК РФ установлено, что уступка требований по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Проект закона об ипотеке содержит лишь отсылку к ст. По моему мнению, достаточно однократной государственной регистрации при заключении договора , ведь главный её смысл сводится к тому, чтобы органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, были поставлены в известность о совершённой сделке. Перемена лица в обязательстве не изменяет его сущности, изменяется лишь лицо, в пользу которого залогодатель должен исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой.

Лицо, которому переуступлены права по закладной, становится на место залогодержателя по соответствующему договору ипотеки. Согласно общим правилам гражданского права, закреплённым в части 2 статьи ГК РФ, для перехода прав кредитора к другому лицу согласия должника не требуется, если иное не установлено законом или договором.

Отсюда следует, что должник по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству, уведомлённый в письменной форме об уступке прав по закладной другому лицу, обязан исполнять кредитный договор или иное основное обязательство в части, неисполненной им к моменту получения уведомления, новому залогодержателю при условии предъявления им закладной с надлежаще оформленной передаточной надписью. Если должник не был письменно уведомлён о состоявшемся переходе прав кредитора другому лицу, новый кредитор несёт риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий и исполнение обязательства первоначальному залогодержателю признаётся исполнением надлежащему кредитору.

Права залогодержателя по обязательству могут перейти к другому лицу не только в порядке уступки требования предшествующим кредитором, но и на основании закона и наступления указанных в нём обстоятельств. В первую очередь имеется в виду универсальное правопреемство в правах кредитора. Данные обстоятельства имеют место при реорганизации юридического лица кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит в форме слияния, присоединения, преобразования, выделения или разделения.

Права кредитора могут переходить и при исполнении обязательства должника его поручителем. К поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству и права, ранее принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объёме, в котором поручитель удовлетворил требования кредитора.

Поручитель также вправе потребовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесённых в связи с ответственностью поручителя за должника перед его кредитором ст. Если третье лицо, выступающее в качестве залогодателя и являющееся собственником либо законным владельцем предмета ипотеки, исполнит до его продажи обеспеченное залогом обязательство и тем самым прекратит обращение взыскания на заложенное имущество, то все права требования кредитора в отношении должника переходят к этому лицу, исполнившему обязательство.

Проект закона об ипотеке предусматривает и такой способ перемены лиц в обязательстве, обеспеченном ипотекой, как залог закладной. Закладная может быть заложена путём передачи её другому лицу - залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора или иного обязательства между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной, либо её иным законным владельцем ипотечным залогодержателем.

Залог закладной означает залог права требования по кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотекой.

Похожие главы из других книг

При неисполнении кредитного договора, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной уступить ему свои права по договору об ипотеке. При отказе возможен судебный перевод прав. Залогодержатель закладной при условии добровольной или судебной передачи ему прав по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с условиями закладной и обеспеченного по ней основного обязательства.

Вырученные в результате реализации предмета ипотеки суммы обращаются в погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной, а оставшаяся сумма передаётся залогодержателю закладной в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Ипотека в гражданском праве

По соглашению ипотечного залогодержателя с залогодержателем закладной на ней может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая последнему право по истечении определённого срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного её залогом обязательства. Перевод долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, допускается только с согласия залогодержателя. В противном случае ипотека прекращается.

Новый должник может выдвинуть против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником. Что касается формы перевода долга, то применяются правила, установленные в отношении формы уступки требования. Как отмечалось выше, во время действия договора об ипотеке у предмета ипотеки может изменится собственник или владелец.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несёт все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были выполнены надлежащим образам первоначальным залогодателем, если иное не предусмотрено договором. В Гражданском кодексе предусмотрена ситуация, когда заложенное имущество переходит в порядке правопреемства сразу к нескольким лицам например при реорганизации юридического лица путём его разделения.

Удивительно, но факт! Поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права.

В этом случае каждый из правопреемников первоначального залогодателя несёт вытекающие из ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ею обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

Однако если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям остаётся в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями. Понятно, что далеко не всегда ипотека влечёт взыскание на предмет залога. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Причём взыскание накладывается при неисполнении обязательства должником по обстоятельствам, за которые он отвечает. Нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый силы.

Удивительно, но факт! Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

В соответствии с ч. Действительно, общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда. Однако гражданским законодательством предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество может быть обращено без предъявления иска в суд.

Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога п.

Витрянский выделяет здесь три существенных обстоятельства.

Удивительно, но факт! Залог как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался на основании ст.

То есть по предмету, совершенно обоснованно делает вывод С. Гришаев, виды залога делятся на залог имущества и залог прав. По статье ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество залогодателя , за изъятиями, установленными законом.

Аналогичные понятия залога содержатся в ст. Гонгало, смысловое значение понятия залога в ГК РФ п.

Понятие и признаки ипотеки как института гражданского права

Кроме того, по общему правилу залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя ст.

Именно эти обстоятельства и делают ипотеку достаточно надежной гарантией интересов добросовестного кредитора. Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом, либо указанное преимущественное право несколько ограничено. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает абз.

Субъекты ипотечных правоотношений

В объем перечисленных требований, отмечает С. В последнем случае речь идет о расходах, связанных с реализацией заложенного имущества проведением публичных торгов, выплатой комиссионного вознаграждения и т. Производность и зависимость ипотеки от основного обязательства послужили основанием для квалификации залоговых обязательств юридических отношений, опосредующих залог в качестве акцессорных дополнительных обязательств. Существуют две основные концепции, первая из которых относит залог к вещному праву, вторая — к обязательственному.

Павлодского, учение о залоге прошло путь от признания за ним разновидности имущественных прав — прав на чужую вещь — к постепенному признанию за залогом института обязательственного права. В то же время существует непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог имеет двойственную природу и может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательств. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником.

При этом стоимость этого имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме этого, залог особо ценного и быстро ликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств принципиально отличается от личных доверительных способов тем, что интерес кредитора основан не на личности ручателя, а исключительно на предоставляемом имуществе.

Ипотеке присуще имущественное содержание, поскольку предметом ипотеки является имущество, как имеющееся у залогодателя, так и то, которое он приобретет в будущем, либо имущественные права.

Предмет ипотеки по общему правилу обладает значительной ценностью. Иногда даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично.

Удивительно, но факт! Стоит сказать ещё несколько слов о механизме отчуждения заложенного имущества.

Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и или государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию того супруга, чье нотариальное согласие не было получено п.

Требование удовлетворено, поскольку согласие супруги должника на передачу земельного участка в залог было удостоверено в нотариальном порядке, договор ипотеки является действительным; факт залога жилого дома в силу закона не связан с наличием отсутствием отметки регистрирующего органа на кредитном договоре о регистрации. О признании недействительными сделок по уплате должником налогов, по списанию с расчетного счета должника в пользу налогового органа денежных средств и применении последствий недействительности сделок в виде возврата средств должнику.

В удовлетворении требования частично отказано, поскольку наличие у должника кредиторов предшествующих очередей конкурсным управляющим не доказано, факт осведомленности налогового органа о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества должника не подтвержден. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле п.

Жилые помещения как объекты сделок. В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право: Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны; - в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство п. Основные обязанности залогодателя сводятся к поддержанию заложенного имущества в исправном состоянии и несении расходов по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное; к производству текущего и капитального ремонта заложенного имущества в сроки, предусмотренные федеральным законом, иными нормативными актами, а при их отсутствии -- в разумные сроки.

Широкие права, предоставленные Законом об ипотеке залогодержателю, и отсутствие в нем определения его обязанностей перед залогодателем свидетельствуют о большей направленности закона на защиту имущественных прав залогодержателя, что ставит его в более выгодное положение при защите экономических интересов по сравнению с залогодателем.

Ответственность должника возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По общему правилу должник обязан возместить причиненные кредитору убытки ст. По договору об ипотеке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, когда последний не освобождается от ответственности за такое неисполнение, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования к должнику за счет реализации этого имущества п.

Закон об ипотеке определил случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они связаны с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, но договором между сторонами могут быть предусмотрены и иные случаи п. Причем нарушение должником обязательства должно быть значительным, то есть размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества п.

В случае исполнения обязательства периодическими платежами неисполнением обязательства считается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна п.

По общему правилу залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество только после наступления срока исполнения обязательства.

Однако законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество залогодателя до наступления срока исполнения обязательства. Обращение взыскания на предмет ипотеки как мера ответственности вытекает из сущности самого залогового обязательства, поскольку его целью является удовлетворение имущественных потребностей кредитора при помощи действия, которое обязан совершить должник. Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени.

Удивительно, но факт! Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно.

Разновидность этого вида кредитов — кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента. Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного младшего финансирования. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита.

Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту. Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности автомобилей и т. Также может предоставляться кредит для освоения земли и нового строительства.

Эти типы кредитов отличаются тем, что их выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения. Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита.

В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

Удивительно, но факт! В случае их отказа от её приобретения обращение взыскания и реализация доли должника в праве общей собственности осуществляется в общем порядке.

Кроме того, у ипотеки есть еще ряд "плюсов": Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать процентов и более. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.

Удивительно, но факт! Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения нашей российской системы ипотеки.



Читайте также:

  • Письмо с предложением об открытии представительства