Главная | Афонина а в все об ипотеке

Афонина а в все об ипотеке


Вторая форма залога при ипотечном кредитовании — когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора. За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором.

Недвижимость квартира , приобретенная в кредит, остается в залоге ипотеке у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы. Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, то есть должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

Удивительно, но факт! Кооператив не вправе осуществлять следующие действия так как это противоречит целям создания данного вида кооператива:

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке то есть если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества , с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно остановиться на следующем. После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон залогодателя и залогодержателя. Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Все об ипотеке

Залогодатель должник по кредитному договору обязан: Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права: Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права: Передать свои права другому лицу: Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.

Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях: Таким образом, действия заемщика регламентированы законом и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации.

Ее обязанности будут выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию. Если прибавить к этому еще и высокие процентные ставки, немалый размер предварительного взноса, а также национальные традиции по отношению к жизни "в долг", то становится понятно, почему достаточно долгое время ипотечное кредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны.

До недавней поры те жесткие условия кредитования, которые установлены банками, они объясняли высокими рисками возможных потерь или невозврата кредитов.

Ныне становится понятно, что страхи в некотором смысле были преувеличены. И теперь рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предложениями взять, наконец, кредит и разрешить тем самым все свои проблемы. Как результат, ситуация для клиента системы ипотечного кредитования становится пусть ненамного, но более благоприятной.

Способов выгодно вложить деньги или получить недостающую сумму немало. Они различаются по степени риска, действенности, срокам достижения результата. У каждого из рассматриваемых вариантов есть и плюсы, и минусы. Существуют следующие наиболее распространенные законные схемы получения необходимой суммы на жилье.

Накопление недостающей для покупки квартиры суммы в нашем примере - тыс. Можно, конечно, поискать и более высокий процент. Но при этом возникают иные условия размещения вклада, например, жесткие ограничения по срокам, когда денежные средства нельзя снимать, в противном случае набежавшие проценты остаются у банка, или минимальная сумма окажется значительно выше той, которая имеется у вас на момент открытия счета.

Получение жилья путем вступления в жилищные накопительные кооперативы, которые строят или покупают своим пайщикам квартиры, привлекая средства других пайщиков. Накопление с использованием ссудо-сберегательной схемы.

Использование банковского ипотечного кредита, конкретные условия которого определяются в каждом отдельно взятом случае. При этом условия в центральных регионах и в так называемой провинции значительно различаются. Число ипотечных программ так велико, что не только остановиться на каждой из них, но и перечислить их просто невозможно в рамках одной работы. Характерной чертой нынешнего года следует считать снижение процентных ставок банки готовы рассматривать обращения заемщиков с неподтвержденными доходами , увеличение сроков кредитования, а следовательно, уменьшение ежемесячных платежей заемщиков.

Банки постепенно расширяют диапазон сроков кредитования: Увеличение среднего срока кредитования будет проходить быстрыми темпами и к концу г. Однако не всем удается выполнить условия получения займа.

Собирая сведения о доходах заемщиков, банки, устанавливающие щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату — необходима справка о доходах по форме 2 НДФЛ, заверенная налоговыми службами.

Помимо этого, для получения кредита в некоторых банках например, в Сбербанке необходимо наличие двух поручителей, чей суммарный доход больше дохода заемщика. Значит, если создавать портрет собирающегося взять кредит сроком на 10 лет идеального потенциального заемщика, то вам должно быть не более 45 для женщин или 50 для мужчин лет, стаж работы на высокооплачиваемой должности не менее шести месяцев, заработная плата за этот период должна неукоснительно повышаться плюс перспектива карьерного роста.

Свои жилищные вопросы вы сможете решить собственными силами и в ближайшее время. За кредитом обращается иная категория граждан, которые не в силах разрешить сложившуюся ситуацию собственными силами и средствами. Поэтому государство должно быть готово в какой-то мере представлять в первую очередь их интересы.

Получается, что государство, понимая несомненную выгоду ипотеки, все же не имеет пока достаточных средств для того, чтобы дать ей развиваться полным ходом.

Удивительно, но факт! Участники жилищно-накопительного кооператива объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди.

Подобная нерешительная политика государства в вопросах ипотечного кредитования вынуждает кредитные организации быть чрезмерно избирательными в отношениях с клиентами — ведь банк, являясь коммерческой структурой, всегда руководствуется собственной выгодой. Таким образом, роль государства в становлении ипотечного кредитования очень велика. Особенно с учетом чисто российской специфики в финансовой сфере его позиция должна быть еще более активной.

В некоторых регионах уже появился первый успешный опыт ипотечного жилищного кредитования. Предоставлено около 40 тысяч кредитов, а в отдельных субъектах Федерации начали работать региональные агентства ипотечного жилищного кредитования. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования эти агентства названы операторами вторичного рынка ипотечных кредитов. То есть они представляют собой специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К их основным функциям относятся: О вопросе рефинансирования и обо всех сопутствующих проблемах будет сказано ниже. Почему ипотека выгодна вам как заемщику Вступать или не вступать в ипотеку?

Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов вас просто выселят на улицу, не учитывая даже права и интересы несовершеннолетних детей, поскольку законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?

Допустим, стоимость квартиры, 50 долл. Эту квартиру одобрил банк, поэтому вы можете со спокойной совестью ее приобретать. Как уже говорилось, независимый оценщик может определить ее рыночную стоимость, которая будет отличаться от той, которую определил продавец. Допустим, оценщик оценил ее в 40 долл. Ежемесячные платежи по кредиту — долл. Сумма процентов за первый год кредита составила долл. Это те денежные средства, которые вы оплатите банку. Есть еще дополнительные расходы: Услуги оценщика — примерно — долл.

Плюс расходы при государственной регистрации, которые несете вы, т. И в течение еще девяти лет вы будете платить не только проценты по кредиту, возвращать сам кредит, выплачивать страховые взносы по страховке.

Но обратим внимание, что это будет верно при условии, что мы оговорим следующее. Да, она будет дороже по отношению к ее стоимости на момент получения займа.

Афонина А.В. Все об ипотеке. - Система ГАРАНТ, 2009 г.doc

Но когда вы закончите производить платежи, на этот момент ее стоимость, как и стоимость других объектов недвижимости также возрастет в два-три раза. В начале нашей книги мы пробовали разобраться, что выгоднее на сегодняшний день из нескольких предложенных вариантов, в число которых входила ипотека, а теперь попытаемся очертить причины, почему традиционно банковский ипотечный кредит считается реальным выходом из многих житейских ситуаций, когда жилье является насущной проблемой для человека, даже с учетом всех отмеченных выше непредвиденных расходов.

Насколько же ипотека выгодна для заемщика, т. Помимо уже перечисленных нами выгодных моментов ипотеки: Подробнее об этом сказано в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она содержит указание на следующие налоговые льготы для физических лиц. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации справки из налоговых органов об уплате налогов.

Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Статья Налогового кодекса РФ предоставляет имущественный налоговый вычет и гарантирует покупателю объекта недвижимости компенсацию расходов на покупку квартиры и процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только однажды.

Изменятся ли условия ипотечных кредитов в 2019 году

Причем неиспользованная в течение года сумма переносится на следующие годы, пока не будет полностью погашена. Почему ипотека выгодна кредитным организациям банкам Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, мы говорили, что на те средства, которые вы положили на счет в банк, он начисляет проценты. Откуда же они берутся? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если эти ваши деньги не принесут ему прибыли, что же он сможет возвратить вам как проценты?

Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т. Им выгодно давать кредиты, а, значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники.

Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Анализ различных программ, реализуемых в Москве и в других городах и регионах России, тем не менее показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее. Ныне отсутствует достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсе для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Страховые компании, частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств. Банки, стараясь максимально обеспечить и гарантировать возврат заемных средств, предъявляют потенциальным клиентам совершенно нереальные требования: При этом важно, что по данным статистики процент невозврата кредитов в России гораздо меньше, чем, например, в других странах Восточной Европы.

В конечном итоге, именно банки, предоставляющие ипотечный кредит рискуют меньше всего. Убытки банк может понести только в случае, если одновременно и упадут цены на жилье, и заемщик прекратит возвращать полученный кредит. Процесс рефинансирования, собственно и заключается в выпуске эмиссии ипотечных ценных бумаг облигаций, закладных , которые позволяют банку быстро вернуть потраченные на выданный вам кредит средства путем переуступки требований по кредиту той организации, которая приобретет ипотечные ценные бумаги.

Логика этого процесса проста: Банки, которым такое положение вещей весьма выгодно, станут охотнее выдавать ипотечные кредиты, таких банков вообще в норме при налаженной процедуре рефинансирования должно стать больше, возникнет здоровая конкуренция, которая по рыночным законам всегда ведет к снижению стоимости — в данном случае величине процентов по выданному кредиту. Кому еще выгодна ипотека Риэлтеры. Риэлтерской деятельностью — это деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости например, земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Реализации конституционного права на жилье является болезненным вопросом для большинства людей в России. Старые методы и подходы и раньше были малодейственны, а ныне попросту не работают.

Удивительно, но факт! Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно.

Правительство РФ, региональные и местные органы власти должны быть ориентированы на то, чтобы к г. Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан.

Что будет со ставками по ипотечным кредитам в 2019 году

А чтобы рост спроса на жилье не привел к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. Для улучшения сложившейся ситуации необходимо осуществления ряда мероприятий.

Удивительно, но факт! В настоящее время ссудно-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.

Необходимы финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов людей, а также стабильная правовая база которая обеспечит устойчивое развитие долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. На решение этих задач должна быть нацелена деятельность государственной системы регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

Удивительно, но факт! Понятие ипотеки и ее формы на российском рынке недвижимости.

Следует разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры. Это позволит сократить время и затраты на строительство.

Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам. Необходимо навести порядок в сфере предоставления социального жилья.

Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности, молодых семей.

Первая — существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза.

Последнее, конечно, в условиях инфляции и роста цен на жилье можно обойти, объясняя клиенту, что если он будет копить деньги, то через 10—15 лет квартира будет стоить не в два, а в десять раз дороже.

И он, глядя на то, что происходит на рынке жилья, поверит.

Спасибо за благодарность!

А у нас оно этого нет. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам. Свое мнение по этому вопросу высказывают и строители. Генеральный директор одного из санкт-петербургских строительных холдингов Денис Тихонов утверждает, что нынешняя ипотека не даст существенного притока инвестиций в строительную отрасль, так как ставка кредитования очень высока для потенциального инвестора.

Риск ипотечного кредитования не уменьшился. Более того, некоторые из новых законов переносят риски с физических лиц — инвесторов на застройщиков и банки. Это не будет способствовать улучшению условий кредитования, поскольку банковская сфера на данный момент не готова принять на себя часть этих рисков.

Кроме того, даже страхование договоров, судя по законам, носит рекомендательный характер, что также не добавляет уверенности ни одной из сторон, участвующих в процессе.

И если темпы строительства упадут, многие люди останутся без работы. Поэтому государство стратегически поддерживает строительный сектор экономики. Как будет выглядеть возможная программа субсидирования ипотеки и появится ли она вообще, пока сказать невозможно.

Единственная свежая новость на этот счет — предложение главы Минстроя РФ Владимира Якушева разработать новую программу субсидирования ипотечных кредитов. Нам остается лишь ждать развития этой темы.



Читайте также:

  • Возврат ндфл с процентов по ипотеке лимит
  • Алименты на второго ребенка в одном браке